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 Référé préventif et état des lieux

Lorsqu'un maître d'ouvrage réalise des travaux à proximité d'une propriété appartenant à un tiers, il peut être utile de procéder, avant le début des travaux, à un constat de l'état des ouvrages avoisinants.

Cette procédure de référé préventif permet de se ménager la preuve de l'état des ouvrages avant travaux de façon à :

  • simplifier la gestion des dommages éventuels en évitant une discussion sur l'état initial des ouvrages,
  • éviter de voir imputer aux travaux des dommages qui leur seraient antérieurs.

Cela suppose, en premier lieu que les travaux à réaliser créent un risque de dommage, en second lieu qu'il n'existe pas de moyens de faire la preuve de leur état avant travaux.


Pour réaliser ces état des lieux, trois méthodes peuvent être employées :

  1. L'état des lieux méthode amiable, qui consiste à établir un état des lieux contradictoire avec le ou les propriétaires en cause, avec deux variantes :
    • pour les cas simples l'état des lieux est réalisé directement par les parties qui procéderont à un examen sur place, et dresseront un constat,
    • pour des cas plus compliqués en ayant recours à un expert choisi d'un commun accord, qui pourra procéder à des investigations plus poussées et éventuellement donner un avis technique sur les dommages constatés.
    C'est cette première méthode que l'on qualifie d'état des lieux amiable ou de constat amiable.
  2. Le constat d'huissier qui peut être mis en oeuvre très rapidement, étant précisé que l'huissier ne peut pénétrer dans des propriétés privées qu'avec l'accord de leur propriétaire ou sur la base d'une ordonnance d'un juge l'y autorisant (ces ordonnances sont sollicitées par une requête aux fins de constat et s'obtiennent assez facilement avec un délai de l'ordre de quelques jours à quelques semaines).
  3. Par la méthode judiciaire il s'agit :
    • soit d'obliger un propriétaire qui refuserait la méthode amiable de procéder à l'état des lieux,
    • soit d'apporter une garantie supplémentaire pour des opérations à risques élevés,
    • soit de simplifier la démarche lorsque de multiples intervenants sont en cause (par exemple dans le cas de copropriétés et d'indivisions ou pour l'intervention d'un seul expert sur une zone comportant de nombreuses propriétés),
    Il convient alors de demander au juge (administratif dans le cas de travaux publics) dans le cadre de procédures accélérées (référés) la désignation d'un expert ayant pour mission de procéder aux états des lieux nécessaires.

A noter que le référé préventif avant travaux est fondé sur l'article 145 du Code de procédure civile.


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